ちょび家に何が起こったか！？その２

「ちょび家に何が起こったか！？その１」からの続きです。

仲介の窓口になっていた〔B社〕が、どうやら売主さんやヲイラたちに

嘘をついているのでは？っていう話になってきました。

ここで、ひとつお勉強タイム。

自分の不動産（土地や建物）を宅地建物取引業者に、

「仲介お願いします」と託す時には、次のような契約を結びます。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介と、右へ行くほど内容は厳しくなります。

不動産（物件、土地）は、不動産業者しか閲覧できないレインズという

ネットワークシステム上に掲載され、各不動産屋や、検索サイト

はここから情報を拾い、チラシを作ったり、HPに掲載したりしています。

３つの契約方法には、当然メリット、デメリットがあり、

①一般媒介の場合・・・
　売主は何社と契約を交わしても構いません。
　売主への報告義務はありませんので、実際に営業活動してくれているのか
　わからないこと、レインズに掲載されないので、情報が広がりにくいこともあり
　物件がなかなか売れない・・・という可能性もあります。

②専任媒介の場合・・・　　
　1社としか契約することが出来ません。
　しかし、上の図にもあるように、売主への報告義務や、
　レインズへの登録義務があります。

③専属専任媒介の場合・・・
　こちらも1社としか契約できません。
　「専任媒介」と異なるのは、専属であることからさらに縛りが厳しくなり、
　売主が自分で買い手を見つけることは禁止されています。
　（直接情報の交換などやりとりしてもいけないようです）
　ですから、業者は責任を持って買い手を探すことに専念する義務があります。

②と③は1社としか契約できないので、今回のようにレインズを見た

他の仲介業者から買い手を紹介する場合、

契約を結んでいる窓口業者を通さなくてはなりません。

さて、ここからがこの契約を逆手にとっている、今回のケースの話になってきます。

売主がこれらの契約を業者と交わす段階では、契約料は発生しません。

では、業者にとってのメリットってなんでしょう？

それは、自分の窓口を通して売買が成立すると、売り手と買い手から

「手数料＋６万円＋消費税（原則どこの仲介業も同じです）」が入ってきます。

手数料は、物件や土地の販売価格の３％と決められています。

媒介契約といっても、あくまで「販売窓口」でしかないので、

他の仲介業者から買い手が見つかった場合も、必ず契約している業者を

通さねばなりませんが、売買の契約は最終的に売主が納得してくだされば

売買は買い手が見つけてきた仲介業者との間ですすめられます。

ちょっとややこしくなって混乱してしまうと思うんですが、

平たく言ってしまえば、媒介契約をしている業者は、

自分以外の業者からの買い手を紹介して、

売主がそれに承諾すれば、自分達のところには手数料等、一切お金が入らない

・・・というわけです。

※下線部訂正です。他の仲介業を通して買った場合、
売主側の仲介手数料は、専任媒介を結ぶ会社に、
買い手は自分が仲介してもらった業者に手数料を払う仕組みだったようです。
大変失礼いたしました。

少し話が見えてきたでしょうか？

つまり〔B社〕は、自分達のところ以外の業者を通したお客に

物件を売りたくない・・・ということですね。

売主さんが、ちょびの親に「今までほとんど具体的な話が出たことが無い」

というのは、おそらく実際に話が無かったわけではなく、

他のところを通して買いたいと言ってきている人のことを、

伏せていたのかもしれません。

「娘さんが買ってくれるんだったら、少し安くしてあげてって担当の人に

言わなくちゃ！」という売主さんのお言葉を聞いて、

物件価格に関してごねているのは売主さんではなく、

価格が下がれば自分達の手数料も下がると言う理由から、

〔B社〕が故意に、他社からの交渉を勝手に調整しているということが

わかってしまったわけです。

・・・違法です。

売主に２週間に一回の文書での報告義務も行っていませんし、

交渉があることも伝えなければ、架空の交渉中話を作り上げ、

「現在、他の業者からの交渉はお止めさせていただいています」と

周りの仲介業者に嘘をついた。

そして、内覧させることも許さず、こともあろうにその部屋の鍵を

担当者が常に持ち歩いていることもわかりました。

ちょびすけ以外だって、こんなこと聞いたら腹が立ちますよね？

でもこの手法、現在、不動産仲介の業界では当たり前のように

まかり通っていて、独占している「密室」の中での操作は

誰も確認することが出来ず、

おかしいと思っても追求できないグレーゾーンなのです。

実際、さらに他の業者に「おかしいんですけど」と話しても

「事を荒立てるといけないので」とか「業者さんにもやり方がありますので」

といって、誰も掛け合ってもくれませんでした。

しかし、今回は違う。

密室だと思っているだろうけれど、実はこちらは売主さんと親が知り合いで

次々とついてくる嘘の矛盾や、話されていることが架空だということを

知っているのだから。

ヲイラは、自分がそのようなやり口であしらわれていることも嫌だったけれど、

親の友人である売主さんが、媒介契約会社の担当者をすごく信頼していて

だからこそ、それを利用し、高齢で難しいことがわからないことに

つけこんで、大事な物件を我が物のようにしている〔B社〕を

絶対に許せない！と思ったんです。

そんな会社に、びた一文払いたくなかったのです。

売主さんと我が家が、ちょっとした知り合いであることから

「証拠」を握った、

「原田泰造気質（曲がったことが大嫌い）」な

ちょびすけと、Cさんは

さらなる心理戦で、〔B社〕ににじり寄っていたのでありました。

結局、今日も書ききれなかった。（笑）

しつこく明日へ続く。たぶん、明日も書ききれないっぽいけど。